前言：商业社会中，公司经营需要租赁场地，个人外出工作需要承租房屋，租赁合同在日常生活中很常见。在司法实践中，房屋租赁合同纠纷案件占比很大，如果房屋出租，一方拖欠房屋租金，要如何才能保障出租方的合法权益呢？以下我们来看一则案例。

基本案情：

2014年，某物业公司（甲方）与某科技公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方同意将本市xx区x路x号房屋出租给乙方使用，乙方支付保证金三万元，合同期满后凭收据给予退还。租金每月三万元，每月25日支付。租期为10年。

签约后，某物业公司将出租房屋交付某科技公司，某科技公司在所租房屋内开设办公业务，但某科技公司除支付水电费外，未支付某物业公司租金。

某物业公司称在2014年11月、2015年11月、2016年11月、2007年11月先后派员至某科技公司处催讨至今并送“催交房租通知”，但没有人签收。

对此，某科技公司称从未收到过某物业公司的“催交房租通知”。

因某科技公司长期未支付某物业公司租金，某物业公司经催讨未果遂于2018年5月向法院起诉。

法院审判

法院认为，从某科技公司提供的证据反映，双方签订的《房屋租赁合同》主体是原、某科技公司双方，上述合同及补充协议均系当事人的真实意思表示，合法、有效。依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方均应遵照合同约定的义务全面履行。

某科技公司已在实际经营，本院对某物业公司要求解除租赁合同的请求予以支持；因某物业公司未明确通知某科技公司而迳向法院要求解除合同，故应以某物业公司的起诉状副本送达某科技公司之日即2018年5月X日，视为解除通知到达之日，合同自该日起解除。

在租赁合同解除后，某科技公司应当腾退所租房屋，某物业公司退还某科技公司所付租赁保证金。

由于某科技公司否认收到某物业公司发出的“催交房租通知”，且某物业公司亦未能提供其向某科技公司催讨租金的相关证据，根据法律规定，催讨租金的诉讼时效为三年，现某物业公司于2018年5月提出诉讼，要求某科技公司承担自2014年1月1日至2018年3月31日止的租金，对此，本院依法只能支持某物业公司从2015年5月至2018年3月期间的租金；据此，依照《中华人民共和国合同法》之规定，判决如下：

一、某物业公司于2014年与某科技公司xxx签订的《房屋租赁合同》于2018年5月解除；

二、某科技公司应于本判决生效起三十日内将本市xx区x路x号房屋腾空并返还某物业公司；

三、某科技公司应于本判决生效起十日内支付某物业公司租金人民币xx元；

四、某物业公司应自本判决生效之日起十日内返还某科技公司保证金人民币xx元。

张美玲律师评析

本案中，承租方一直拖欠租金，但出租房仅仅是派员上门催收，但未通过快递或邮件等方式通知承租方缴纳租金及解除合同，导致在诉讼中无法举证。根据民法总则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。因三年前催收租金的行为无法证明，因此，三年前的租金已转为自然债务，如对方不主动偿还，不再受法律保护。

本案出租方因对法律知识的认识不足，及在操作中未及时保留相关证据，导致部分租金无法通过法律途径追讨。建议企业建立完善的合同管理制度，维护自身合法权益。

（张美玲律师供法邦网-法邦时评专稿，转载请注明作者和出处。）